房租年涨幅不超5%！全民居有所住，保障性租赁住房成新风向？

调控频频，房住不炒决心坚定

自2018年实施房地产长效机制以来，“房住不炒”定位，落实城市主体责任，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制楼市大动作引发广泛关注。

尤其是今年以来，房住不炒的调控和落实让市场热度有所缓解。有数据显示，8月全月，房地产调控已经超过60次，叠加1-7月份的350余次，2021年累计房地产调控已经突破400次。

数据是一方面，各地调控的“手段”繁多，力度同样非凡：严打“假离婚”购房、房贷审批“三价就低”、严禁炒作回迁房、学区房“双限”……有人认为，很多政策是“头痛医头、脚痛医脚”的“补漏洞”式调控。

7月底，八部门联合发布的《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中，针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大突出领域更是坐实了这一点。
 

实际上，无论是加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，稳地价、稳房价的要求，还是加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题的决心。

这些足以说明，政策已不只是从房地产市场入手，而是抓住源头，采取全方位、多维度的综合调控模式。

住有所居，提示下一个楼市风向
 

在“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，明确指出加快完善住房保障体系是完善群众基本住房需求的一个重要措施。

2020年12月，中央经济工作会议要求，要重视解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题，努力做到住有所居、职住平衡。2021年的政府工作报告中也提出，尽最大的努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。

此外，31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中提出三方面要点：

城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度涨幅不超过5%。

近几年，实现全体人民住有所居的相关举措不断落地，住房制度改革持续推进，租赁房、共有产权房等在保障中低收入群体（新市民、青年人）的住房中发挥着越来越大的作用，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系正在加快完善。

在6月24日，国务院就出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难。其中，五项基础制度和六个方面的支持政策是重点：

五项制度：

一是针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准，建筑面积一般不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金，就是小户型、低租金。准入条件由地方人民政府根据当地的情况来设定。

二是坚持供需匹配；三是明确地方责任。

四是赋予城市人民政府更多的自主权，可以利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等来建设，采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多种渠道筹集房源。

五是充分发挥市场机制作用，引导多主体投资，多渠道供给，加快发展保障性租赁住房。

六项政策：

一是完善了土地政策。利用农村集体经营性建设用地、闲置土地、企业用地。

二是简化审批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，取得保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。

三是中央将对符合规定的保障性租赁住房任务给予一定的补助。

四是降低有关税费。财政部、税务总局和住房和城乡建设部已经出台了公告，将于10月1日开始实施。

五是对于改建的保障性租赁住房，执行民用水电气的价格；六是加强金融支持。

保障性住房或迎“破局”
 

政策规划再好，能不能切实落地才是关键。

自西安二手房指导价正式出台后，二手房价格被限制，市场降温迹象明显；新房推货量加大，新房价格维稳，市场热度也随之下降；加之限购政策的不断加码，租赁市场降温成必然。

租赁市场降温，资金监管愈加规范

在“8·30”新政中，明确提出了保障性租赁住房的加大力度，接下来西安将完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。加大土地、财税、金融等政策支持力度，引导实现多主体投资、多渠道供给新局面。坚持小户型、低租金的原则，有效扩大住房保障能力，推动实现职住平衡，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。
 

租赁资金监管方面，西安也立马做出了反应。西安住建局官网今天下午（9月1日）发布了《关于西安市接受住房租赁资金监管企业信息的公告》，目的在于维护住房租赁交易秩序，规范住房租赁企业行为，防范住房租赁企业经营风险。

共有128家租赁企业接受了住房租赁资金监管企业信息（企业名称详查西安住建局官网）。

之后房东委托管理最好选择已开展住房租赁资金监管业务的企业，房客租赁房屋时也应进行住房租赁合同网签备案并选择接受资金监管，将租金和押金转入由企业在监管银行开立的资金监管专用账户。

加大公租房供应，真正实现“住有所居”

今年初，西安市政府发布了《2021年保障性住房工作实施方案》，明确了2021年，全市建设和筹集保障房3.04万套(公租房1.2万套、共有产权房1.84万套)，其中，2021年新增1.5万套(公租房0.7万套、共有产权房0.8万套)，2018年至2020年保障房续建1.54万套(公租房0.5万套、共有产权房1.04万套);建设人才公寓1350套;年度累计发放租赁补贴家庭不低于5000户。

本次的政策表面上看主要偏向保障性租赁市场，新市民和青年人能早日改善居住条件的确重要。实际上，这次发布会内容涉及的城市内涝、城市病、乡村建设等方面，表明了中央对照住有所居并不是住房问题所开展的，从根本上看，这将是房地产行业一次深度调整的讯号。