区域“跟风”、楼企“大考”，西安购房者需要何等置业心？
西西新闻 @2021-08-17
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PART 01 区域红利局，“内卷”情绪频起
靠政策“吃饭”的西安楼市里，从来都少不了“中国式过马路”的“跨界”呈现。但凡有政策出台或是区域规划变动，开发商总会走在最前列。紧接着，购房者也颇有“跟风”之嫌——不论需求，买或不买，跟着政策和区域变化，就对了。
在之前的较长一段时间里，西安的城市规划是“跨三奔四”，三环及周边的区域是人们关注的置业热点。
而近来的西安“十四五”规划里，“都市圈”“城市群”的发展规划也明确表达出西安要形成核心区域，辐射带动周边城市地区，携手并进之意。
如今，西安主城面积仍然在不断外扩，诸如高新三期、曲江二期等区域，缘于其区域发展的变化，区域配套相继落成，大量企业、人口随之进驻，大有成为了西安“新中心”之势。
如此一来，西安的置业热土自然已经外溢到周边的各个新区。
不可否认，新区越来越多，做出选择就更加困难。除了部分明白自身需求的购房者外，更多的人就陷入了楼市的“内卷”当中：一曰刚需购房要考虑投资属性；二则置业外溢，跟着规划走就没问题。
但试想一下，倘若随大流“上了车”，实现了城中好好的公园、医院和学校爱答不理，却奔着远大新的未来铆足了劲的状态不说，万一周边商业、配套“缺斤短两”，可真就不是简单地说理就能解决问题。
所以，要置业，先“定需”，明白自己要什么，才是西安“上车”硬道理。毕竟，“规划”只能晃眼，落地是才“真金”。
PART 02 三记重拳，楼市步入冷静期
能够明显地看到，最近一段时间内，楼市虽然仍面临供需极不平衡的问题，但也感觉并不像之前那般“疯炒”，最为明显的表现就是——供需加大，千人摇、万人摇的情况被冲淡。这和今年调控政策的发布关系很深：
房住不炒“适”刚需
让人记忆犹新的，首当其冲是“3·30”政策的的出台：有人失去了购房资格，也有人正好够上了“上车”门槛。
当然，一夜之间失去购房资格、急于出售二手房却又得在手中等满5年，刚卖完房子还没买新房，没有落脚之地，却又不是刚需的情况虽然不少，但对于政策，还得辩证地看。
限售时间延长、购房资格加码、刚需门槛提高、土拍新政落地、土地出让标准严格化、住房金融监管再加强、规范二手房秩序等七个方面，其目的倒也很简单——大方向总归是稳地价、稳房价、稳预期，进一步稳定市场的平稳运行。
这一波政策不可谓不严，较之20年的“11·30”政策，调控力度空前，涉及范围更广。一来打击了“炒房客”的热情，而来也为真正的刚需购房者留足了选择空间。
“限、竞、定”三步走，楼市利空更胜
值得一提的是，在“3·30”政策出台后，西安市已经多次进行了以“限房价、竞地价、定品质”方式的土地出让。
从市场流通的角度来看，开发商在这一环节中“受挫”最大：不限地价且又限房价的方式使得开发商对成本管控的考验大大增加，再加上住房金融监管的进一步加强，开发商预售资金只能“专款专用”，也进一步淘汰了资金薄弱，且实力较低的小型开发商。
目前，虽然楼市里已经出现了多个在“限房价、竞地价”的夹缝中以“装修包”补足销售的市场行为。
但根据近期备案公示、上线登记的房源信息来看，精装备案且价格吸睛的项目依然大有人在，况且，毛坯备案价格更低，购房者依旧可以自主选择是否“精装升级”。
指导价浇灭“倒挂”虚火
二套首付比例、刚需资格等等，都是稳新房市场的针对性政策，而这个月刚刚公示的二手房指导价，就给了二手房市场“倒挂”的价格一记重拳：先是西安二手房指导价确定执行的通知刚刚发布，紧接着就迎来了102个小区的二手房指导价格。
一个月有余的时间里，二手房东和购房者的心理变化反差极大。指导价刚刚出来时，令人心惊强力维打击力让二手房东揪心，但如今，公示平台上“我行我素”的价格也预示着，并没有人能真正“1字头”买到曲江或高新，主导权依然握在房东手里。
当然，这样并不能否认二手房指导价“降热度”的作用。可以肯定的是，目前西安新房限价已初见成效，二手房指导价的出台，能有效缓解一、二手房价倒挂、价格虚高的状况，“天价学区房”的情况也将会大大减少。
PART 03 回归需求端，紧跟下半场利空期
区域焦虑也好、“楼企大考”也罢，对于购房者来说，都是需要面临的问题。有人说无论政策怎么变、区域怎样发展、楼企有哪些新动作，没有车票的“刚需”总是会被无意间“中伤”。但实际上，随着上半年的政策收紧，楼市利好购房者，也是板上钉钉的事。
西安的置业外溢确实是存在的，但近期主城区的市场变化也让新区的饼，变得不那么“香”了。上半年末，西安楼市画风渐变，主城区有了“开闸”之势：先是港务、经开的低价放量，后是高新、航天的备案件连发。
下半年已经过去一个月，目前看来，主城区置业有“捡漏”机会，政策落实快的新区也可以考虑。
今年6月，西安浐灞、曲江、高新、国际港务区、未央、长安、航天开等分别进行商品房价格公示，公示项目共18个，共计公示一房一价备案价房源13912套。
尤其是7月以来，高新、航天、长安、大兴、浐灞、国港等诸多板块再次迎来房源供给井喷，多个新盘、红盘相继入场。截止目前，7月航天、高新、浐灞、曲江、雁塔等多个区域线上登记房源也已达8186套房源。
综合来看，目前在西安主城区，还是有很大的“捡漏”可能，上河雲璟、融创时代奥城、翠景台、万科金域东郡等项目都适合资金紧缺的刚需考虑。
目前，西安房源紧缺地段供应大大增加，高性价比盘也在不断推出，市场放量供货虽然不能极大程度缓解供需矛盾，但对于楼市降温而言，已经足矣。“万人摇”现象得到抑制，炒房热也自然降下来了。
总而言之，楼市焦虑并不可取。
作为购房者，只需谨记，作为新一线的西安，市场愈发规范是必然现象，置业外溢、区域发展也都只有时间先后的问题。稳定预期、理性看待、按需定品的置业才能够“称心如意”。
关键词 >> 下半年，利空，区域，楼市，主城区
