河北石家庄乐城国际商贸城陷70亿元非法集资争议
西西新闻 @2024-08-20
字号
旋涡中的石家庄乐城国际商贸城再起惊雷——被指涉嫌非法吸收资金约70亿元。
乐城国际商贸城五金机电城场馆 樊永锋/摄
“众多购房者都是集家庭之所有，投资购买了乐城商铺，涉及约3.8万人，非法销售收入约70亿元，至今不知商铺在何处，承诺售后返租租金多年不兑付，退房款遥遥无期，这就是典型的非法集资。”
7月末，多位购买乐城国际商贸城商铺的购房者投诉称，这仅是乐城国际诸多问题的冰山一角。
“未批先建”非法占地700余亩，且在未取得预售许可证的情况下，采取售后返租的方式分割销售商铺，目前，所建场馆在未进行消防验收的情况下，已招商运营。
石家庄乐城创意国际贸易城开发有限公司（以下简称乐城国际）是浙江乐城实业有限公司的全资子公司，注册资金40000万元，由其投资建设的石家庄国际贸易城，位于石家庄市长安区西兆通镇。
项目规划总占地1.5万亩，分三期建设，其中一期建筑面积220万平方米，包括175万平方米商城及45万平方米配套。2014年6月，开始施工建设，已建成六个场馆，两栋公寓，一栋写字楼。
乐城国际运营负责人马经理回应业主关心的租金问题时称：“由于招商前期给予不同业态相应的免租期，预计2024年开始产生租金收益，业主将陆续根据托管协议的分润约定获得收益。”
对于其它质疑，乐城国际称：乐城国际贸易城项目共占用原东西兆通村土地（实用地）八百多亩，所占用土地现已全部征收，并取得冀政转征函，属于合法有效土地，商城运营不是售后返租模式。
对此说法，一位当地知情人士透露，乐城国际城项目实际违法占地约700余亩，目前因股东间股权纠纷案影响，拖欠巨额土地出让金和工程款。
乐城国际商贸城二手车场馆 樊永锋/摄
商铺去哪了？
自己的商铺在哪？是数万名商铺购买者心中的疑问。
据一位提供商铺买卖合同的刘姓业主追述。2017年8月，在天津锋尚房地产信息咨询有限公司(以下简称锋尚地产)工作人员的推介下，到乐城国际贸易城购买商铺一间。
并与乐城国际签订了《商品房认购协议》，并按照乐城国际的要求，与河北乐城国际贸易城商业管理股份有限公司(以下简称乐城商业公司)签订了《商铺经营托管协议》，由乐城商业统一经营管理购买的分割商铺，经营期限10年，定期向包括他在内的众多购买者支付商铺经营收益。
他分两期支付购房款，签订协议时，支付一部分。
2019年6月，支付了剩余房款，乐城国际承诺,交清房款后半年内办理房产证。
2020年9月，刘姓购房者接到乐城国际的电话通知，要求办理解除协议手续。
2021年4月5日，包括刘姓购房者在内的数万名购房者相继接到乐城国际电话，要求签订“15+15”的退铺手续，并以手机短信方式发出公告。4月17日，又收到短信信息称，“15+15”的退铺通知为虚假信息。
之后，购房者曾多次到乐城国际问询所购买商铺的具体位置等信息，均未获得准确答复,“到目前为止,不知道自己所购买的商铺在何处”。
据他介绍，约3.8万户业主仅有一纸未备案登记的商铺购买协议，商铺在哪？无人知晓。
乐城国际运营负责人马经理表示：“乐城国际商贸城共计约3.6万～3.7万名购房者（申请退铺的人数在1000～2000千人），分割商铺可以办理产权证，待项目解封后，逐步办理产权手续。”
北京德恒律师事务所吴昕栋律师表示，多数商城内部的分割是商城人为分割，未经房产管理部门认可，目前无法办理产权登记；商场的铺位只有经房产管理部门进行面积分割，方可办理个人产权证。
乐城国际商贸城认购协议书（业主提供）
被指涉嫌违法开发
投诉人指出，乐城国际贸易城非法占地700余亩，是石家庄市排名第二的烂尾工程,何时能完善审批手续，也是众多商铺投资者担忧的问题。
“辖区政府承诺解决问题但至今无果，致使数万家庭，饱受煎熬。”
对于商铺投资者的担忧，乐城国际回应称，乐城国际贸易城项目共占用原东西兆通土地（实用地）八百多亩，所占用土地现已全部征收，并取得冀政转征函，属于合法有效土地。国际贸易城项目在2021年被列入石家庄市专项整治项目，按相关政策规定正在逐步完善相关手续。
实际情况是，早在2014年6月，原国土资源部就对乐城国际商贸城违法占地行为挂牌督办。
通告指出，乐城国际未经批准，违法占用石家庄市长安区西兆通村、东兆通村集体土地建设国际商贸城项目，总用地面积529.66亩（耕地445.03亩），在建商铺、写字楼各5栋，办公楼2栋，占地约290亩。
2016年，原国土资源部通报了查处结果。对上述违法占地行为，石家庄长安区国土资源分局进行立案查处，责令退还违法占用的土地，没收地上建筑物和其他设施，并处罚款649.79万元。罚款已全部缴纳，对其他未履行的行政处罚事项，长安区国土资源分局已申请长安区法院强制执行，长安区法院已受理。该公司因涉嫌构成破坏农用地罪，长安区国土资源分局已将该案移送长安区公安分局，长安区公安分局已立案。辖区政府部门相关责任人受到党纪、政纪处分。
2021年石家庄市政府开始重点整治烂尾楼项目，乐城国际贸易城被列入于第五批公示名单，并由石家庄市政府相关领导亲自监督，项目2023年10月竣工，2023年12月底前交付。
前述知情人士透露，“乐城国际商贸城所建成项目虽已投入运营，但是仅1号馆和展示中心有审批手续，其余场馆及附属设施均未获得合规审批手续；至今仅缴纳了200余亩有合规审批手续土地的部分出让金，剩余700余亩土地出让金尚未缴纳，按照目前该地块400万元/亩的挂牌指导价，土地出让价款近30亿元。”
乐城国际商贸城托管协议书（业主提供）
被指涉嫌非法集资
多位商铺购买者认为，“乐城国际在项目土地未获审批，未取得销售许可证的前提下，分割销售商铺，存在主观恶意，属于非法吸收资金。”
购房者的依据是，他们与乐城国际签署的《商品房认购协议》第五条载明，所售商铺为期房，当时乐城国际已要求购房者与乐城商业签订了《商铺经营托管协议》，即所谓的“售后包租”。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
“乐城国际在明知项目不具备销售条件的情况下，违规以“售后包租”的形式销售尚未竣工的商铺，主观上存在恶意违法性；客观上，其以先行提出退铺解决方案后又否认该方案，继续欺骗和搪塞购房者，企图掩盖其无法交付商铺又无法退款的真相，应当依法追究其法律责任。”
对此，乐城国际称，乐城国际贸易城项目不是售后返租模式。
购买乐城国际贸易城项目商铺的业主大致分两类，一类属于自营客户，指的是购买商铺后打算以后自己经营的；另一类是购买商铺后委托第三方运营公司——乐城商业统一运营，签订《托管协议》，与购买人共担风险，共享收益。
根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的售后返祖才涉嫌非法集资。
而乐城公司就是以房产开发销售为主要目的的房地产开发企业，销售时大多已属于现房销售，业主的购房款均用于企业房地产开发使用，因此不存在非法集资的事实。
未销售自持的房产占三分之一以上，且业主委托经营管理的是第三方商业运营管理公司，不是乐城国际，承租商铺的是商户，商户向第三方运营企业缴纳租金，租金收益由业主委托方商业运营公司与业主按照1:9的比例进行分配。
乐城国际商贸城的商铺均已建成并根据业主的委托已交付运营公司经营使用。目前，乐城6个场馆已全部开业，入驻率达75%，正在协调上级部门解除刑事查封后完善各种手续。由于招商前期给予不同业态相应的免租期，预计2024年开始产生租金收益，业主也开始陆续根据托管协议的分润约定获得收益。
目前，部分业主主动签和解协议执行原购铺协议，并因乐城目前的发展前景较好，大部分业主对乐城未来充满希望不再要求退铺。
此外，对于商铺购买者所质疑的70亿元售房资金去向问题，乐城国际运营负责人马经理表示：“售房资金全部用于了项目的后续开发建设。”
对于乐城国际的说法，前述知情人士指出，“按照建安成本核算，乐城实际开发投入的资金不到35亿元，并且乐城至今拖欠工程款接近10亿元；所谓三方托管公司，也是为了规避风险，由企业实控人林某平亲属李某特担任乐城商业法定代表人；商铺销售期间并非现房销售，仅有部分场馆建到3层的框架结构，大批购房者只能依照沙盘选房，签订购买协议。”
据工商登记信息显示， 2015年12月21日～2019年9月3日，李某特担任乐城商业法定代表人。
2018年，石家庄市人民政府办公厅，发布的《关于落实房地产开发销售和中介代理销售监管责任的通知》明确要求，房地产开发企业未取得《不动产权证》（国有土地使用证）和《建设工程规划许可证》销售房屋的，涉嫌刑事犯罪的，由市公安部门依法查处，房地产开发和销售项目违法用地的，由市国土部门依法查处。
2021年~2022年，石家庄市政府在全市掀起了整治违法房地产开发的专项行动，16家房企负责人获刑，乐城国际未在此列。
与村镇银行涉案人吕奕
陷股权争夺战
据悉，乐城国际在“15+15”退铺解决方案反复的背后原因是，乐城国际实控人林某平与河南村镇银行涉案人吕奕之间的股权争夺战。
2021年4月5日，商铺购买人相继接到乐城国际电话，要求签订“15+15”的退铺手续，并以手机短信方式发出公告。
4月15日，石家庄乐城国际贸易城对外发布《退铺公告》，宣布此前购买该项目商铺的业主，可到项目现场办理退铺手续。
该公告迅速引发大量商铺购买人关注，纷纷赶赴乐城国际商贸城寻求退款登记。
同年4月17日，乐城石家庄国际贸易城又发布了《严正声明及风险提示》指出：此次的退铺行为是开封兰尉公司以石家庄乐城公司名义发布的退铺公告，既未征得公司股东同意，也未征询大多数业主意见的无权且不合法行为。
对此，乐城国际解释称，“两家公司属于明股实债的借贷关系，2019年12月21日以后，吕奕通过开封兰尉高速和深圳嘉禾公司增持公司股份取得控股地位，非法霸占乐城国际办公场所，误导不明真相的业主退铺，与大量业主签15+15退铺协议，其根本目的是用退回的商铺抵押给河南村镇银行用以掩盖其骗取村镇银行信贷资金的行径，后因河南村镇银行诈骗案提前暴雷导致未能得逞。”
据工商登记信息显示，乐城国际的股权结构为：深圳佳源泰禾实业发展有限公司持股73.3333%， 开封市兰尉高速公路发展有限公司持股13.3333%， 石家庄融创贵和房地产开发有限公司持股8%，浙江乐城实业集团有限公司持股5.3333%。
两家公司的博弈的结果是，部分购房者签署了退铺协议，多数购房者在观望中等待事态的发展。
2022年1月26日，石家庄市长安区法院以林某平犯挪用资金罪、职务侵占罪，判处其19年徒刑，并没收个人财产1000万元。
“乐城国际实控人林某平涉嫌职务侵占、挪用资金获刑案件，起因是吕奕安排社会闲散人员霸占乐城公司所造成，法院已启动再审程序。”乐城国际回复称。
乐城国际何时能兑付商铺收益承诺，众购房者翘首以盼。
来源：中国房地产报
编辑：苏珊
